LTV·DSR 완벽 이해! 부동산 필수 용어 총정리

부동산 대출 시 반드시 알아야 할 LTV와 DSR의 정확한 개념과 계산법, 실전 적용 사례까지 정리했습니다. 빠르게 부동산 금융 용어를 이해하고 싶다면 아래 버튼에서 확인하세요.

 

 

 

 

 

부동산 대출, 용어부터 정확히 알아야 합니다

부동산을 구매할 때 대출을 이용하는 경우가 많습니다. 하지만 LTV, DSR과 같은 용어를 정확히 이해하지 못하면 대출 한도도, 승인도 불확실해질 수 있습니다. 오늘은 부동산 실전에서 꼭 알아야 할 핵심 용어 두 가지를 명확하게 정리해드립니다.

1. LTV란? (Loan To Value)

LTV(주택담보인정비율)는 부동산 담보 가치 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. 즉, 은행이 해당 부동산을 담보로 얼마까지 대출해 줄 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

LTV(%) = (대출금액 ÷ 담보가치) × 100

예시: 아파트 담보가치: 5억 원, 대출금액: 3억 원 → LTV = 60%

적용 기준:
- 투기과열지구: 40~50%
- 조정대상지역: 50~60%
- 비규제지역: 최대 70% 가능

2. DSR이란? (Debt Service Ratio)

DSR(총부채원리금상환비율)은 개인이 갚아야 할 모든 대출 원리금의 합계가 연 소득 대비 어느 정도 비율을 차지하는지를 나타냅니다.

DSR(%) = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예시: 연소득: 6,000만 원, 원리금 상환액: 3,000만 원 → DSR = 50%

적용 기준:
- 규제지역: 최대 40%
- 고소득자: 50~60%
- 카드론, 자동차 할부, 학자금까지 포함

LTV와 DSR, 어떻게 함께 작용할까?

두 지표는 각각의 기준을 충족해야 대출 승인이 됩니다.

• 담보는 충분하지만 DSR 초과 → 대출 불가
• DSR 여유 있어도 LTV 초과 → 대출 한도 축소

LTV = 담보 중심 심사 / DSR = 소득 중심 심사

 

 

 

실제 적용 사례

사례 1: 30대 직장인, 연봉 5,000만 원
- 부동산: 4억 원, LTV 60% → 2.4억 대출 가능
- 연 원리금: 2,500만 원 → DSR 50% → 대출 제한

사례 2: 자영업자, 소득 증빙 미흡
- 담보 충분해도 DSR 초과로 승인 거절

마무리

LTV는 ‘얼마까지 빌릴 수 있는가’, DSR은 ‘갚을 능력이 있는가’를 판단하는 기준입니다. 두 용어를 명확히 이해하면, 부동산 구매 계획이 훨씬 전략적으로 수립됩니다.