총부채상환비율(DTI)의 정의와 계산 방법
1. DTI란?
DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율)은 개인의 연간 총소득 대비 연간 부채 상환 부담의 비율을 나타내는 지표입니다. 예를 들어 DTI가 40%라는 것은 매년 벌어들이는 소득의 40% 이내에서만 부채 원금과 이자를 상환하도록 대출 규모가 제한된다는 의미입니다.
2. DTI 계산 공식
DTI는 다음 공식으로 계산합니다:
DTI(%) = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 이자 상환액) ÷ 연간 총소득 × 100
공식 항목별 의미
- 연간 총소득: 1년치 근로소득 또는 사업소득. (근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 공식 서류 기준)
- 주택담보대출 연간 원리금 상환액: 주택담보대출의 1년간 원금 및 이자 상환 합계.
- 기타 부채 연간 이자 상환액: 신용대출·자동차할부·학자금대출 등 모든 부채의 1년간 이자 합계. (원금 상환액은 포함하지 않음)
3. 계산 예시
| 항목 | 금액(원) |
|---|---|
| 연간 총소득 | 60,000,000 |
| 주택담보대출 연간 원리금 상환액 | 24,000,000 |
| 기타 부채 연간 이자 상환액 | 6,000,000 |
| 총 연간 부채 상환액 | 30,000,000 |
| 계산 | 30,000,000 ÷ 60,000,000 × 100 = 50% |
결과: 이 차주의 DTI는 50%입니다.
4. 금융기관에서의 활용
은행 등 금융기관은 DTI를 대출 심사의 주요 기준으로 사용합니다. 만약 DTI 한도가 40%라면, 차주의 연간 부채 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 대출 한도를 설정합니다. 규제 기준을 초과하면 대출 승인에 제한이 걸리거나 대출 금액이 축소될 수 있습니다.
5. LTV와의 차이점
LTV(Loan To Value ratio, 담보인정비율)는 담보 가치 대비 대출금액 비율을, DTI는 소득 대비 부채 상환 부담 비율을 나타냅니다.
- LTV: 예) 주택 시가 1억원, LTV 50% → 최대 5천만원 대출 (담보 가치 기반 규제)
- DTI: 예) 연소득 6천만원, DTI 40% → 연간 부채 상환액 2,400만원 한도 (소득 기반 규제)
금융기관은 DTI와 LTV 두 가지 모두를 고려하여 대출 심사를 진행하며, 두 기준을 모두 만족해야 원하는 대출 금액을 받을 수 있습니다.
6. 참고 및 공식 출처
- 한국은행 경제용어 해설
- 금융감독원·금융위원회 공식 보도자료
- 국가기록원 금융용어 설명
